重大事件点评    2008年第15期 总第15期    浦银安盛基金 2008年12月18日

国务院稳定房地产市场政策措施点评

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。措施主要涉及三方面：加大保障性住房建设力度、减免房产交易环节税收、部分放松二套房信贷。

　　1、此次会议首先肯定了近期商品住宅成交量回升的积极现象，这说明成交量已经成为中央本次以及未来政策力度的主要考量指标。

　　2、保障性住房力度再加大。“争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”，这较9000亿计划中提及的400万套保障性住房和220万林区、垦区住房的规模再次扩大。我们认为，保障性住房计划的有序实施将有利于缓解目前我国的房价、收入矛盾，对中高端的商品房需求分流作用有限，长期来看，有利于房地产市场健康发展。另一方面，部分保障性住房将通过收购现有符合条件商品房的路径实现，这对房地产业和消费者来说是实实在在的双赢。

　　3、减免二手普通住房交易营业税，在短期内虽然可能带来对新房需求分流的影响，但长期来看交易量回升有利于刺激改善性需求的释放。

　　4、放松第二套房信贷政策在中央层面得到认可，实际的正面效果可能更多体现在消费者信心层面上。目前在深圳、上海等大中城市，部分商业银行实际上已经对信用等级较高的优质客户实行二套房贷政策放开，包括非普通住房，这种放松效果已经部分地在近期回升的成交量得到体现。

　　5、对于资本市场而言，由于近期对政策的预期比较充分，此次政策力度基本符合预期，短期刺激作用有限，影响为中性偏强。行业层面上，政策效果的积累需要时间，成交量的回升是否稳定持久还要考验。虽然政策对行业的中长期发展是有利的，但目前来看经济增速下行和悲观的收入预期对行业的影响是主要的，政策可能缓解行业下行的深度和速度，预计整个行业在09年上半年出现景气拐点的可能性很小，且存货估值调整对08年乃至09年业绩的压力也不能忽视。

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